1998年房改以來，房價快速和持續上漲有多方面的客觀因素。在經營性土地出讓“招拍挂”的條件下，地方政府確實享受到了房價和地價上漲帶來的超額溢價，而超額溢價也確實為地方政府公共服務設施建設提供了類似資本金的借貸作用。本世紀以來我國城鎮公共服務設施擴張具有彌補歷史欠賬的性質，絕大多數項目具有良好的經濟和社會效益，地方政府舉債和提升杠桿是合理和可控的。
但是，近年來地方政府的舉債行為發生了異化，突出的表現就是不計成本和償債能力來獲取土地和資金，支持項目建設、房地產開發和固定資產投資增長，以獲得短期經濟增長業績(GDP和稅收增長)，而將房借錢地產泡沫、金融風險、脆弱的生態環境、經濟轉型大業、民生福利損失等顯性和隱性成本拋在腦後。
地方政府債務上升是全社會債務上升的源頭。2010年以來，地方政府債務率突然上升10個百分點，同時全社會信貸佔GDP的比重上升34個百分點。從邏輯融資上分析，二者具有極強的相關性。地方政府要促成基建投資大發展，提高銀行信貸杠桿是關鍵，這就需要最大限度地抬升作為資本金的土地的價值，同時也要給市場營造房地產市場的良好前景，地價和房價形成聯動上漲趨勢。即使經歷了“十年九調”，開發商仍然不斷尋求融資和再融資規模，以實現戰略擴張向借貸二三線、三四線城市縱深推進，目前我國房地產企業資產負債率達到了創紀錄的75%。在房價上漲的預期下，居民個人各類住房需求不斷釋放，單住房一項的負債率(月供/收入比)就超過了50%。2008年以後，由于房地產和基建的大發展，本應當進入產能收縮的鋼鐵、煤炭、機械、建材、汽車等13週轉個上下遊相關行業再次進入加杠桿和產能擴張時期，目前資產負債率上升到70%以上的行業絕大多數為上述產能過剩行業。
目前，很多地方政府將未來若幹年的土地已經出讓完畢，將房地產調控、房價和銀行全部綁架。目前，很多城市軌道交通投資進入“大躍進”時代，如無錫、太原、長沙等二三線城市也進入多條軌道交通項目開發階段。但是，很二胎多城市城區內部“幹凈”的土地已經開發完畢，地方政府紛紛將生地(包括未“三通一平”的、待拆遷徵收的、配套基本沒有跟進的)注資給地鐵公司，地鐵公司以土地抵押獲得銀行貸款來啟動地鐵項目建設。同時，地鐵公司單獨或聯合開發商來開發未來若幹年後才能入市房地產項目，最後以房地產銷當鋪售利潤償還銀行貸款和覆蓋地鐵運營費用。可見，如果房地產銷售不能實現“驚險的一跳”，銀行貸款償還和地鐵運營將無法實現。房地產調控不能嚴厲，房價不能下跌，已經成為地方政府和銀行維持貸款運轉的前置條件。
“造城運動”是地方政府獲得新增土地的另一個方票貼式，但該種方式的成本和收益嚴重不匹配。2012年五花八門的“新城運動”在大、中、小城市加速蔓延，本質上都是為了獲得新增土地來支持工業項目、房地產開發或園區建設。考慮到“造城運動”中削山填溝、新區市政基礎設施建設、連接新老城區的道路交通建設、徵地和移民、生態環境破壞等所有顯性和隱性成本，這些新城區開發的投入借款成本與收益嚴重不匹配。
例如，湖北十堰新城“向山要地”15萬畝的土地整理成本就達到300億元左右，如果加上居民拆遷安置、市政配套設施建設等，新城建設成本可能超過千億元。而十堰市2013年全年財政收入預計僅為76.8億元，這意味著絕大多數的資金需要向銀行貸款。項目可行性研究中對于市政基礎服務設借錢施和生態環境等成本根本沒有考慮，更沒有考慮未來這些新城的入住率有多高，成為“空城”和“鬼城”的概率有多大。事實上，法國、以色列和埃及等國家都曾在城市郊區建設住宅新區來疏散城市集中的住房需求，但由于新住宅區不能提供充分的就業機會，公借錢共交通建設滯後，社會和文化設施嚴重不足，相對老城區的優勢並不突出，新城遷居計劃大多不成功。
從2012年開始，地方政府進入高成本融資階段，與地方稅收、土地收入放緩和經濟走弱形成反差。2012年之前的10年，地方政府土地出讓和稅收收入年均增長率分別達到45%和25貼現%，為融資和項目建設提供了厚實的基礎。2012年是一個轉折點，土地出讓收入進入下行周期(2012年下滑15%)，稅收收入增幅只有10%-15%(為過去10年平均水平的一半左右)。同時，2012年以來監管部門相繼發布多道措施，新增信貸融資基本被卡死。財政惡化和信貸禁令並沒有使地方收縮投資，反而借道高成本的銀行表外信貸如信托、理財產品、城投當鋪債等來融資(成本在10%左右)。今年3月份創歷史新高的信托貸款和平臺債券中，超過80%的部分流向了地方融資平臺和房地產，而且絕大多數表外融資是為了維係存量債務展期。截至2012年，地方政府平臺表外融資大概在7萬億元左右，平臺債務每年綜合利息在1.5-2萬億，票貼約等于地方政府的年稅收。
地方政府之所以能維持土地撬動融資的模式，根本的原因是融資平臺有地方政府的或明或暗的擔保，這激發了全社會的道德風險式的債務承擔。考慮到地方政府掌握的可觀資產(資源和股權)以及中央政府的隱性擔保，全局性的債務危機發生的概率很低，但由政府埋單式的風險借貸內部消化方案可能引發企業和銀行的債務重組。
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