選擇

據悉，目前房地產信托產品的年化收益率已經高達20%左右，同借款時風險也在積聚。銀監會主席劉明康要求密切監視市場，加強房地產信托業務的監管。

綜合媒體5月11日報導，信貸一再收緊，房企融資轉戰信托，據悉，目借款前房地產信托產品的年化收益率已經高達20%左右。就在房企們對信托融資既愛又恨之時，風險也在逐漸積聚。

監管層已然意識到房企信托融資風險的存在。近日，銀監會主席劉明借貸康表示，在房地產信貸風險防控上，要本著市場化原則和審慎經營要求，科學支持保障性住房建設，對當前房地產市場出現的一些新苗頭密切監測、加強研判，加強房地產信托業務的監管，推動加強與當地住建部門等信息的溝通與共享。

房地產信托撐起半邊天

去年以來，房地產調控使房企資金鏈趨緊，作為房企傳統融資渠道的銀借貸行貸款，在宏觀審慎的政策框架之下日漸趨於謹慎，此種困窘倒逼房企融資另謀他途，房地產信托成為上選。

高通智庫研究報告援引標準普爾數據稱，截至2010年第四季度末，在全部3.04萬億元的信托資產借錢中，投資於房地產的信托資金余額為4323.68億元，其中基金化的房地產信托項目余額為168.37億元。

房地產領域的信托產品發行規模，早已撐起信托投資半邊天。用益信托工作室統計，2010年集借錢合信托資金主要集中在房地產領域，全年共發行房地產集合產品603個，發行資金規模同比大幅增長340%，達1993.11億元，占去年集合產品資金的49.87%，這些產品的平均期限為1.86借錢年，平均預期年收益率為8.92%，其中一年期為8.1%，1.5年期為8.8%，2年期為9.16%，2年以上為9.75%。

中國信托業協會數據顯示，截至2011年一季度末，新增房地產信托710.98億元。而去年同期該數據為631.44億元，今年首季新增房地產信托同比增長12.6%。

高通智庫判斷，2011年仍是房地產信托發展年，房地產信托將成為房企最重要的資金補充渠道。

中融信托一位投資經理仍然看好今年房地產信托，他說：“今年，信托投資可能更偏重於商業地產，住宅相對會少一些，另外，保障房投資會增加，但要配合有商品房項目才會做。”

43家房企負債率超70%

Wind資訊數據顯示，按照申萬分類的房地產板塊，從整個行業2010年年報來看，上市房企資產總計達15583.52億元，總負債為10836.26億元，資產負債率(整體法)為69.54%，經營活動產生的現金流量凈額合計-874.88億元。

滬深兩市A股136家房地產企業中，如果剔除ST股，經營活動產生的現金流量凈額為負值的企業達73家，資產負債率超過70%的企業達43家。

其中，保利地產2010年經營性現金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降1854.06%。此外，萬科A、首開股份、華僑城A等大型房地產企業的經營性現金流同比下降都在70億元以上。同時，超過20家房地產企業主動提出不分紅，而是選擇將未分配利潤用來運作項目或是補充流動資金。

中原地產統計，今年以來，多家房企加快了融資步伐，新鴻基、新世界、瑞安、富力、保利地產均披露了融資信息。其中，新世界、瑞安、富力的融資規模分別為1.7億元、15億元和26億票貼元；新鴻基融資規模則高達168億港元；而保利地產96億元增發計劃延期一年。

房企兩難 信托風險積聚

與大型房企相比，中小房企正處於資金“饑渴”狀態。信貸無門，房企融資遂轉向信托，但高額的成本讓它們苦不堪言。隨著房地產調控逐漸深入，樓市銷售持續冷淡，房企未來業績堪憂。兩難困局中，房地產信托的風險也在積聚。

“房企因資金鏈緊張導致償付困難的風險存在，”中融信托投資經理表示，“但事前，我們都會對房企資質進行調查。”

近日，業內傳言銀監會將出臺新規收緊房地產信托業務，對此，銀監會相關人士予以否認。

用益信托首席分析師李旸表示，對於房地產信托業務的規範，要結合整個房地產調控效果來看，“如果是為了配合房地產調控步驟，從而對房地產信托進一步收緊，這種可能是存票貼在的。”

2010年12月，銀監會發文提示房地產信托業務風險，《關於信托公司房地產信托業務風險提示的通知》要求，各信托公司立即進行業務合規性風險自查，逐筆分析業務的合規性和風險狀況，包括但不限於信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東是否具備二級資質、項目資本金比例是否達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。